Стоит ли покупать недострой?

«Мы с мужем долго присматривались к кирпичной коробке с надписью «Продается». После долгих раздумий все же решили приобрести недостроенный дом, поскольку затевать стройку с нуля не было возможности, а покупать построенный - слишком дорого», - рассказывает репетитор английского языка Ольга. Однако сделка так и не состоялась - приглашенный для осмотра дома архитектор сказал, что все придется сносить и строить заново. Это напрочь отбило желание покупать недострой. "Посоветовавшись, мы решили, что купим земельный участок и построим дом, о котором мечтаем», - сказала Ольга.

Дорогой недострой

Увидев объявление о продаже недостроенного дома, следует сразу поинтересоваться, что подразумевается под словом «недостроенный». Недостроенным может быть как дом под отделку -- построенное сооружение, но без подключенных и разведенных по дому коммуникаций: отопления, воды, электричества, так и дом под чистовую отделку - с разведенными коммуникациями. Недостроенным домом могут назвать и коробку или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ.

В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами. А вот когда строение полностью отвечает названию «недостроенный дом», придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.

Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. Хатынка с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от элитности коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.

Среди объектов загородной недвижимости на недострои--коробки приходится не более 1,5--2% всей совокупности домов, выставленных на продажу. «Такие объекты относятся к числу неблагополучных. Либо у хозяев не хватило денег, чтобы достроить их, либо какие-то другие события повлекли за собой остановку строительства», -- отмечает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко. По его мнению, гораздо проще купить участок, сделать с учетом собственных пожеланий проект и построить дом необходимой планировки и из выбранных самостоятельно стройматериалов, нежели достраивать кем-то начатый дом.

Да и цены на «развалины современности» не больно-то гуманны. Если в конце 90-х годов объектов незавершенного строительства было много и продавались они чуть ли не в два раза дешевле, чем полностью построенные дома, то сегодня рассчитывать на "бросовую" цену не приходится.

К примеру, в 30 км от Киева, в Борисполе, продается «коробка» за $300 тыс. (проектная площадь дома 200 м2), при этом газ к участку не подведен. За такие же деньги можно купить дом без внутренней отделки, но уже с подведенным газом. В Ирпене (около 20 км от Киева) за дом площадью 100 м2 с подведенными коммуникациями просят $160 тыс., а за коробку площадью 200 м2 - $210 тыс.

Если все же купить недострой очень охота, например, крайне привлекательно место его расположения, эксперты советуют все равно еще раз взвесить все «за» и «против». Определить, насколько существующая планировка отвечает требованиям, какие строительные работы придется провести, насколько они окажутся затратными. Сумма, которая необходима для завершения строительства (а, соответственно, и перспективность этого занятия), зависит от количества и качества ранее выполненных работ и от того, насколько долго коробка простояла под открытым небом без какого-либо присмотра.

А вот оценить на глаз качество такого строения получается не всегда. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам - они оценят качество кладки, фундамента, состояние конструкций.

В описанном Деньгами случае с Ольгой архитектор был удовлетворен лишь качеством фундамента. «Как рассказал нам специалист, тот дом, который мы хотели купить, был построен абы как. То есть кладка небрежная, не соблюдены технические характеристики оконных и дверных проемов. И судя по тому, как сыпался из стен цемент, строители на этом материале явно экономили», - вспоминает Ольга.

По подсчетам архитектора, привести в чувство этот дом стоило бы столько же, сколько и строить с нуля. Или даже дороже, ведь пришлось бы потратиться на вывоз строительного мусора.

Ходят разные истории о тех, кто купил недострой и вложил в него больше, чем довелось бы потратить на строительство с нуля. Строители же, с которыми говорили Деньги, сошлись на том, что сметы в обоих случаях могут совпасть. Ну от них ничего другого мы и не услышали бы, наверное, - они же лица заинтересованные.

Впрочем, не всегда недостроенный дом - неудачное приобретение. Дизайнер Дмитрий в начале 2000-х годов закончил инженерно-строительный институт и решил реанимировать дачу, достроить которую у его родителей не хватило средств. По его словам, он поменял перекрытие и достроил мансардный этаж. «Отец явно контролировал строительство и не экономил на стройматериалах, поскольку даже после многих лет заброшенности кладка не потеряла своей прочности. Если бы была нормальная крыша, то делай внутренний ремонт, заезжай и живи, - рассказывает Дмитрий.

А можем ли мы быть уверены в истории приобретаемого недостроя? Далеко не всегда. «При покупке недостроенного дома нужно получить точную информацию о состоянии выполненных работ на момент покупки. Исходя из этого можно точно подсчитать, сколько потребуется вложить средств для завершения строительства", - подводит итоги президент компании Real Estate Solution Сергей Карамнов.

Тонкости сделки

Вообще-то, покупка недостроенного дома - дело отнюдь не безобидное. Для того чтобы хоть как-то минимизировать риски, прежде всего следует удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка. И что сама земля имеет нужно целевое назначение -- под строительство. То есть надо ознакомиться с купчей на землю.

Кроме того, продавец обязан предъявить разрешение на строительство, которое является свидетельством того, что работы велись по проекту, а сам проект согласован с пожарной инспекцией и утвержден архитектором. Сия бумага, заверенная мокрыми печатями и подписями, и является подтверждением того, что дом - не самострой и что потом не придется бегать по инстанциям, дабы узаконить стройку задним числом.
В идеале, у собственника недостроенного дома должна быть и схема с перечнем работ, которые уже выполнены.

Что берем?!

Как гласит Гражданский кодекс, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А госрегистрации подлежат только уже построенные объекты. Поэтому владельцы недостроенных домов часто продают их как земельные участки со стройматериалами, а не как объекты незавершенного строительства. Ведь, согласно ГК Украины, до завершения строительства владелец недостроя является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе строительства дома. Юрист компании Правовой альянс Елена Миронюк отмечает, что при заключении договора купли-продажи важно, чтобы предметом договора был именно объект незавершенного строительства, а не материалы, которые использовались во время строительства. Это выгодно и самому продавцу, поскольку для оформления договора купли--продажи стройматериалов необходимо иметь документы, подтверждающие их происхождение, - накладные, чеки. А они есть далеко не у всех.

«Продавец должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Это делается на основании документов, которые подтверждают право собственности на использование земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание незавершенного строительства», - отмечает г-жа Миронюк. Впрочем, узаконивать дом придется и новому собственнику: после завершения строительных работ хатынку нужно будет зарегистрировать в БТИ.

Достраивать или нет?

Плюсы и минусы покупки недостроенного дома

За

Против

Решаемся?

Стоит ли вкладывать деньги в недостроенный объект?

ИТОГО: Покупать недостроенный дом не всегда выгодно -- расходы на завершение строительства могут оказаться такими же, как и при строительстве с нуля.