Договора аренды - регистрируем или нет?

16 марта в силу вступил Закон №1952-15, в соответствии с новой редакцией которого обязательной госрегистрации подлежат имущественные права и отягощения на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на них.

Статья 4 данного Закона содержит перечень всех прав и отягощений, которые подлежат обязательной госрегистрации. Но госрегистрация на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом, будет осуществляться с 1 января 2012 года.

Кроме этого остается действующим приказ Минюста Украины от 07.02.2002 N 7/5 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество". К этому нормативно-правовому акту Минюстом приказом №1692/5 от 28.07.2010 года были внесены изменения, в соответствии с которыми госрегистрации подлежат не только право собственности на недвижимое имущество, но и другие имущественные права.

Эти изменения вступили в силу с 1 октября этого года. Перечень тех прав, что подлежат госрегистрации согласно Временному положению отвечает тому перечню, какой содержится в Законе №1952-15. Однако, до 1 января 2012 года такую регистрацию будут осуществлять все те же БТИ. В то же время Законом регистрация поручается органам государственной регистрации прав собственности, которые будут подчиняться Минюсту.

Но остается непонятным, должна ли подлежать обязательной госрегистрации аренда жилья. С целью решения этой проблемы Минюст своим Приказом от 13 октября 2010 года №2500/5 утвердил Методические рекомендации относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданиями или другими капитальными сооружениями (их отдельными частями).

Основываясь на том, что Гражданским кодексом Украины найм здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) и найм (аренда) жилья урегулированы разными главами (58 и 59) этого кодекса, Минюст сделал вывод, что положение о госрегистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными строениями (их отдельными частями) не касается аренды жилья. Но в случае, когда недвижимое имущество нежилого фонда сдается в аренду более 3-х лет - договор аренды подлежит госрегистрации.

В соответствии со статьей 5 Закона №1952-15 среди объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, права относительно которых подлежат государственной регистрации, находим также и жилые дома. Поскольку законодатель употребил термин "права", а не "право собственности", опять же появляется вопрос, не будет ли подлежать регистрации и право аренды на такое имущество. Однако, как уже отмечалось, Минюст считает, что договоры аренда жилья не подлежат госрегистрации, а потому возникает вопрос относительно правильности трактовки Минюстом сферы регулирования Закона №1952-15.

Норма действующего Гражданского кодекса (статья 811) отмечает, что договор найма жилья заключается в письменной форме и только договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Именно поэтому ни Законом №1952-15, ни Временным положениям на сегодня не предусмотрена государственная регистрация договоров аренды жилья. Кроме того, в Законе №1952-15 и во Временном положении есть норма о том, что основанием отказа от госрегистрации является тот факт, что заявленное право не подлежит госрегистрации. Такие договора не могут регистрироваться заинтересованными лицами.

В целом порядок госрегистрации, который предусмотрен как Законом №1952-15, так и Временным положением, является несовершенным. Потому на практике его крайне трудно будет применить. По этой причине, возможно, и хорошо, что арендаторы жилья свои договоры регистрировать не будут.